近日，樂(lè)平法院審理一起因房源資質(zhì)問(wèn)題無(wú)法交易影響過(guò)戶的房屋買賣合同糾紛案件。

2021年4月，原告張某與案外人何某在被告樂(lè)平市某房產(chǎn)中介公司(實(shí)際經(jīng)營(yíng)者為徐某)處簽訂了《二手房購(gòu)房合同》。合同約定，何某將某小區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房出售給張某，房屋總金額為10萬(wàn)元整。簽訂合同后，張某支付了中介費(fèi)1萬(wàn)元，又分兩次支付給何某10萬(wàn)元。

2023年9月15日，何某死亡，后因房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無(wú)法過(guò)戶，張某起訴徐某至法院。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房是面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)、具有保障性質(zhì)的政策性住房。而買賣行為不僅破壞了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，也損害了其他低收入群體的利益，應(yīng)認(rèn)定為違反社會(huì)公序良俗，故認(rèn)定案涉《二手房購(gòu)買合同》為無(wú)效合同。作為中介公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，徐某未完成委托事項(xiàng)，應(yīng)全額返還張某1萬(wàn)元中介費(fèi)用；此外，徐某怠于履行房源審查義務(wù)，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)何某提供的信息存在虛假情況，導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶，給張某造成一定損失，應(yīng)在相應(yīng)范圍內(nèi)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而張某在購(gòu)房過(guò)程中，在未確認(rèn)案涉房產(chǎn)基本信息的情況下，直接支付購(gòu)房款，亦存在過(guò)錯(cuò)。故酌定中介公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任5萬(wàn)元，中介公司在承擔(dān)責(zé)任后，有權(quán)向何某的遺產(chǎn)繼承人進(jìn)行追償。

民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗，中介公司要積極向業(yè)主核實(shí)待售房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并審慎查看房屋權(quán)屬證明文件；若待售房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)特殊，需積極告知雙方并進(jìn)行相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示，且在簽署房屋買賣合同時(shí)亦需對(duì)此進(jìn)行明確約定，必要時(shí)讓產(chǎn)權(quán)人提供原始購(gòu)房合同/協(xié)議，查看交易房屋是否存在限制交易的情況。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。