“賭博式加倉”，不僅會出現(xiàn)在股市中，還會出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，尤其是對于市場上的“杠桿派”職業(yè)炒家來講，“來吧，就是干”。

最愛加杠桿的，恐怕就是“歐神”以及他水庫論壇的用戶們了。當(dāng)然歐神加了多少杠桿買了多少套房，都是江湖上的傳說了，畢竟各種版本都不一樣，但是“入庫”的投資者們加了多少，都被自己曝光得差不多了，畢竟他們有些焦慮。

比如這一位，“入庫”兩年，瘋狂加倉，資產(chǎn)近3000萬，負(fù)債2460萬，年入25萬，但需要年還款240萬，手里的資金還能夠撐上一年。

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這是很符合“歐神”以及水庫用戶“人設(shè)”的房產(chǎn)配置的風(fēng)格：盡可能多買房、買房要盡可能的提高負(fù)債，負(fù)債越高越有可能跑贏大盤。

這樣的配置清單，讓微博上的眾多房產(chǎn)大V們都倒吸了一口涼氣：這到底是在投資還是在玩命？

貓哥沒有加入歐神的知識星球，所以這個“在線等、挺急的”的問題的答案，貓哥也不知道，不過同期的另一個加杠桿的問題可以參考。

這個哥們在負(fù)債850萬的基礎(chǔ)上，又按揭了430萬，1280萬的總負(fù)債，40多萬的家庭年收入，在問需不需要拋售房產(chǎn)的時候，還不忘“再吃進(jìn)一套”。

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這個問題在流傳出負(fù)債清單的的同時，也流傳出了歐神的“參考答案”：別急，你手里的資金還足夠撐一年，再搞點信用卡，毫無壓力。

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在歐神那里，能撐上一年，那都不是事。當(dāng)然，撐不下去可能也得撐，還有一重因素在，重慶限售兩年，深圳限售三年，想賣也沒得賣。

02

千萬資產(chǎn)，全靠負(fù)債，會否破產(chǎn)，全靠賭博。

貓哥立時想到了三個字——去杠桿。瘋狂加杠桿時，遭遇去杠桿，就是一場災(zāi)難。雖然監(jiān)管部門對于個人加杠桿的調(diào)節(jié)，靠的是信貸政策，以及遏住“出錢的人”。

最近銀保監(jiān)會開了很多罰單，僅7月4日一天，寧波銀保監(jiān)局就開出了35張罰單，其中20張都事關(guān)房地產(chǎn)，案由”住房按揭貸款不規(guī)范“，就涉及工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等10家銀行的寧波分行，而浙商銀行則因”房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)不審慎“被罰，除了銀行，相關(guān)的責(zé)任人也都受到了相應(yīng)的處罰。

而信用卡核查不審慎、違規(guī)授信等罰單，各地的銀保監(jiān)局的罰單更是不斷，發(fā)卡可以，但是核卡違規(guī)，也是一個字——罰。你看上海農(nóng)商行，也就是對某申請人的收入核定不審慎，20萬就沒了。

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用罰款的方式，金融機構(gòu)內(nèi)部在搞一些“歪門邪道”的時候，也就得掂量掂量，自己“一個不小心”或者根本故意的違規(guī)，到底劃不劃算。

所以，貓哥其實也不知道，歐神是怎么對這對“信用卡貸接近極限”的夫妻說出“再多核辦80W信用卡毫無壓力”的。

可能無非就是下注賭“漲”，反正“漲”是大概率嘛，真的開了“跌”，輸?shù)囊膊皇亲约旱腻X。

03

加杠桿的另一個參考，其實還可以看看房企。除了盯住銀行外，監(jiān)管層又盯上了房地產(chǎn)信托。

7月6日，銀保監(jiān)會約談了部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，并進(jìn)行了警示，要注意風(fēng)險。其實說白了，就是信托也要記住“房住不炒”。這也算是對5月份的銀保監(jiān)會“23號文”中嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)信托的一種延續(xù)了。

今年上半年，缺錢的房地產(chǎn)是很解渴的，無論是銀行還是信托，對房地產(chǎn)的支持力度還是居高不下的，以前是房找錢，上半年甚至出現(xiàn)了錢找房的狀態(tài)。

信托資金也是挺亮眼的，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。

剛打要打開的口子，就又被堵上了，這對泰禾這樣的房企來講，絕對不算是什么好消息。

說起來，泰禾和信托的關(guān)系還挺好的。

2018年底，泰禾“以子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓及回購”的方式融資，將旗下的南京恒祥置業(yè)以“1塊錢”的價格轉(zhuǎn)讓給五礦信托旗下的公司，從而獲得五礦信托提供的期限不超過2年、總額不超過30億的貸款。

“23號文”之后，五礦信托沒有為泰禾直接發(fā)放信托貸款，而是直接拿項目股權(quán)了，泰禾將手中僅剩的“廣州泰禾增城項目”49%股權(quán)中的29%轉(zhuǎn)讓給了五礦信托。

不過，這些都是小意思，加足了杠桿的泰禾，因為輸血不足，一直走在“賣房子賣地”的路上。

賣房子不說了，泰禾的各種“院子”都在加快回款，接盤華僑城的“金府大院”賣得不好，已經(jīng)開始“點對點”降價了。

而在“賣地”上，貓哥翻了一下泰禾集團（000732）的公告，從2018年開始賣資產(chǎn)求生的泰禾，在進(jìn)入2019年開始，動作更加頻繁，僅上半年，泰禾就進(jìn)行了9筆轉(zhuǎn)讓交易，涉及13家公司，總對價111.98億元，說是項目合作開發(fā)，但是自己已經(jīng)不是主導(dǎo)方，而其在臨安、鄭州、章丘的項目，股權(quán)更是已經(jīng)清零了。

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泰禾說，自己不是在求生，只是要更穩(wěn)健。

04

房地產(chǎn)這一攤，還是挺讓人頭疼的。

一直以來，房地產(chǎn)被認(rèn)為是拉動經(jīng)濟增長的利器，但是房價如果太高，就不一定了。

中國社科院發(fā)布的一份主題報告《中國城市競爭力第17次報告》中，關(guān)于房價與經(jīng)濟增長的關(guān)系有一個重要的指標(biāo)叫做“房價收入比”，這個標(biāo)準(zhǔn)用來衡量購房難度的。

社科院的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長負(fù)向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房價收入比為9，也就是說，當(dāng)房價收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的影響將是得不償失。

而按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長就不是拉動而是拖累了。

而根據(jù)易居研究院對全國50個城市的房價收入比的監(jiān)測，標(biāo)的城市的房價收入比均值為13.9，而一二線城市的房價收入比仍居高不下，部分城市比2014年的時候翻了一番。

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想要房價收入比健康一點，要么提高收入，要么降低房價。而對于經(jīng)濟增長的拉動，也在靠其他方面來刺激，比如消費。即便是涉及房地產(chǎn)，舊改消費也不同于以前的棚改了。

基于不同城市不同基本面的絕對的漲跌，又不是能以“全國平均”的方式說清楚的。

所以貓哥還是想提醒大家?guī)拙�，瘋狂加杠桿炒房的模式，其實可以歇了，沒搞的，也別輕易嘗試。

當(dāng)然，加杠桿無可厚非，房貸這件事對于工薪階層來講，也算是標(biāo)配了。但是“瘋狂加杠桿”這件事，有人能夠成功，不意味著所有人都可以將成功復(fù)制，你可能永遠(yuǎn)也不知道，別人到底是靠什么封的神。

而且，建立在長期“鉆空子”基礎(chǔ)上的資產(chǎn)，并不安全。信用卡循環(huán)套現(xiàn)，資金的成本相對是低一點，但這個“空子”被堵上了呢？銀行收獲一堆壞賬，自己收獲一張征信黑名單。

而這樣炒房的獲利盤，大約是房價漲幅超過資金的成本，這時候，如果漲幅沒有達(dá)到預(yù)期，就要開始緊張了；一旦橫盤，都夠你吃一壺的。

下跌？

“不，不會，不會，不會的，怎么可能……”