5月1日起，蘇州出租屋正式“N+1”合法化。這并非首例，實際上，隨著各地租賃市場的發(fā)展，“N+1”模式在不少城市獲得合法身份。在業(yè)內(nèi)看來，在符合消防規(guī)范條件下，‘N+1’可以向社會提供更多低總價的房源，緩解租金高企的狀況。不過，在北京市場，雖然“N＋1”模式也被運用在分散式長租公寓中。但北京租賃政策并未向允許“N＋1”的方向推進。
5月蘇州出租屋“N+1”明確合規(guī)
5月1日起，蘇州出租屋正式“N+1”合法化。經(jīng)江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議批準《蘇州市出租房屋居住安全管理條例》（以下簡稱蘇州出租條例）將開始施行。其中明確了租賃和治安管理、消防管理以及法律責任。
蘇州出租條例規(guī)定，出租人應(yīng)當以一間設(shè)有外墻窗戶的臥室、起居室（廳）（以下統(tǒng)稱居室）為最小出租單位。臥室和使用面積不滿十二平方米的起居室（廳）不得隔斷出租。使用面積十二平方米以上的起居室（廳），可以隔斷出一間居室出租；但是，縣級市（區(qū)）人民政府規(guī)定起居室（廳）不得隔斷出租的除外。起居室（廳）允許隔斷出租的，應(yīng)當采用輕質(zhì)不燃材料固定圍護，隔斷后應(yīng)當具備直接天然采光和自然通風條件，保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全，不得影響人員疏散、逃生和消防救援。廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫和地下儲藏室不得出租用于居住。
此外，蘇州出租條例還規(guī)定，出租的每間居室人均使用面積不得低于四平方米。出租的每間居室居住的人數(shù)不得超過兩人。但是，有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，蘇州租賃需求較大，通過類似隔斷可以形成較多的房源供給，這一政策的出臺，可以利好平抑租賃價格的上漲。而從實際過程看，隔斷也有很多要求，比如限定在客廳等物業(yè)中，需要滿足消防和采光等硬性要求，從這個角度看，后續(xù)隔斷物業(yè)也需要做好相關(guān)的規(guī)范操作。
不僅如此，蘇州出租條例的施行，也意味著出租屋是否合規(guī)有了明確的界限，有利于相關(guān)部門對于租賃市場的查違。房東東公寓學院全靂指出，如果將廚房、衛(wèi)生間、陽臺等隔斷，作為房間出租的，或是“N+2”、“N+3”、“N+N”隔出多間的，將被定為違規(guī)或群租房，這類房屋不僅作為重點打擊對象，還要承擔法律責任。
“N+1”普遍存在于二手房市場
新京報記者了解到，所謂“N+1”，是指將房屋中面積較大的客廳、起居室改造后，作為一間房單獨出租使用。由于旺盛的租賃需求，此前“N+1”模式在全國化推進。
2015年，上海市頒布《關(guān)于鼓勵社會各類機構(gòu)代理經(jīng)租社會閑置存量住房的試行意見》，明文規(guī)定，單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨出租使用，但餐廳、過廳除外。由此，上海開始嘗試N+1的租房方式。
隨著各地租賃市場的發(fā)展，N+1模式在不少城市獲得合法身份。以武漢為例，2017年11月14日，武漢率先出臺一批培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的扶持政策，相關(guān)條款明確規(guī)定：單套住房內(nèi)具備直接采光和自然通風條件功能相對獨立的客廳，可以出租居住，入口、過道應(yīng)符合住宅設(shè)計規(guī)范要求和消防安全管理相關(guān)規(guī)定。不得違反住宅設(shè)計規(guī)范對原住房分割搭建后出租，不得按照床位等變相分割出租，不得破壞房屋承重結(jié)構(gòu)，不得加建廚房、衛(wèi)生間。
“我個人支持‘N+1’模式合法化，反對的是‘N+N’。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰指出，受容積率和設(shè)計規(guī)劃影響，過去很多房子面積都很大。而工薪階層最需要的租賃房屋租金，3000元以下占絕大多數(shù)，這些房屋相對面積較小，因此，對絕大多數(shù)租賃需求而言，在房源匹配上有所錯位。在符合消防規(guī)范條件下，‘N+1’可以向社會提供更多低總價的房源，緩解租金高企的狀況。
值得注意的是，近年來，國家支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市，多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，其中，集體土地建設(shè)租賃住房是重點支持的內(nèi)容。在業(yè)內(nèi)看來，集體土地建設(shè)租賃房源對于高效利用土地資源、多渠道增加租賃住房有效供給，加速住房租賃市場有序發(fā)展具有重要作用。
從新建租賃用房角度分析，李文杰指出，集體土地建設(shè)租賃住房，是目前可行的供應(yīng)較大的來源，能滿足市場需要，但周期相對較長。而“N+1”模式，則能較快地盤活現(xiàn)有房源，降低租金，同時滿足低租金年輕人的需求。
“所謂租賃用房，辦公與租賃房源之間不能相距太遠，因此，大量租賃行為存在于城區(qū)，尤其是商務(wù)辦公集中區(qū)。因此，‘N+1’模式，將長期存在于市區(qū)二手房市場中。”李文杰表示。
全靂亦表示，“N+1”是作為城市租賃發(fā)展中的必然產(chǎn)物，從更長時間來看，合租都是過渡產(chǎn)品，而不是終極產(chǎn)品，但會長期存在。
北京租賃政策未向允許N＋1方向推進
在北京市場，由于旺盛的租賃需求，此前在北京群租房市場中，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，而“N＋1”模式也被運用在分散式長租公寓中。不過，北京租賃政策并未向允許“N＋1”的方向推進。
據(jù)2014年6月《新京報》報道，在“首都綜治委針對群租房治理工作會議”上，相關(guān)負責人提到了“N+1”的新型治理模式。但是，這種模式必須在滿足消防安全，采光、透氣正常的前提下進行。不過，并未有明確文件表明該模式已經(jīng)正式實施，所以，關(guān)于這種“N+1”的出租房是否合法的問題，在行業(yè)內(nèi)一直比較模糊。
對于隔斷房是否合法的問題，早在2013年7月，北京相關(guān)通知明確：“住房出租應(yīng)當符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，應(yīng)當以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。”同時規(guī)定，“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人。”
在此背景下，去年5月，北京市住建委、市公安局、市規(guī)土委還聯(lián)合制定了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》。該政策指出，租賃型職工集體宿舍是專門租給用工單位，用于單位職工本人住宿并進行集中管理的租賃房屋，人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過8人，其供應(yīng)渠道為集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場、寫字樓、酒店等房屋改建。
對此，首都經(jīng)貿(mào)大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長趙秀池指出，該政策從另一個渠道減少了“N+1”的需要。加上租賃需求有高、中、低端之分，大戶型的租賃需求同樣存在，因此，在她看來，北京租賃政策不會向允許“N＋1”的方向推進。
李文杰亦表示，目前北京正有序疏解非首都功能，對居住安全方面的規(guī)范也較為嚴格，加上租金水平較為穩(wěn)定，因此，預(yù)計會維持目前的相關(guān)政策。