房租和房?jī)r(jià)上漲，使很多德國(guó)人租不起、買(mǎi)不起房。如何解決這一問(wèn)題？德國(guó)政府拿出的辦法有效嗎？
近年來(lái)，素以房?jī)r(jià)穩(wěn)定著稱的德國(guó)也出現(xiàn)租金和購(gòu)房?jī)r(jià)普遍大幅度上漲的情況。今年，特別是在大城市，“房荒”這個(gè)對(duì)德國(guó)人本來(lái)變得陌生的詞匯重新出現(xiàn)在公眾、媒體和政策制定者的激烈討論中。
德國(guó)是一個(gè)租房比率特別高的國(guó)家，即使過(guò)去五年住房自有率有所提高，但是當(dāng)前45%的住房自有率相比歐盟70%的平均水平仍居末位。因此，房租的波動(dòng)對(duì)普通德國(guó)人的生活影響是巨大的。
房租漲、房?jī)r(jià)升
今年，在德國(guó)多個(gè)人口密集地區(qū)，例如柏林、慕尼黑和斯圖加特等地爆發(fā)了抗議房?jī)r(jià)和房租上漲的游行。過(guò)去十年，柏林的房租上漲幅度為100%；法蘭克福的新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)了70%，美因茨的新房房?jī)r(jià)甚至上漲了90%。在租金和房?jī)r(jià)都最高的城市慕尼黑，居住面積每平米40歐元的租金也只能是非常簡(jiǎn)陋的落腳之處，即使如此仍然一房難求，排隊(duì)看房成為常態(tài)。
由于房租上漲，越來(lái)越多人的租房開(kāi)支已占其收入的40%到50%。德國(guó)普遍的說(shuō)法是，房租占稅后收入三分之一以上即可被視為“住不起房子”了。如今不僅低收入人群，即使中等收入的人群也面臨“住不起房子”的壓力。按照德國(guó)司法部長(zhǎng)巴里的說(shuō)法，住房問(wèn)題已經(jīng)成為“當(dāng)前時(shí)期的一個(gè)社會(huì)問(wèn)題了”。
9月21日，來(lái)自聯(lián)邦和聯(lián)邦各州、建筑行業(yè)、地方聯(lián)合會(huì)、職業(yè)聯(lián)合會(huì)、房東及租戶協(xié)會(huì)等代表參加了在總理府召開(kāi)的住房峰會(huì)。除了會(huì)議召集人聯(lián)邦總理默克爾，還有內(nèi)政部長(zhǎng)澤霍夫（基社盟）、財(cái)政部長(zhǎng)肖爾茨（社民黨）、經(jīng)濟(jì)部長(zhǎng)阿爾特邁爾（基民盟）以及司法部長(zhǎng)巴里（社民黨）也出席了會(huì)議。會(huì)議討論的核心議題是“如何應(yīng)對(duì)房荒以及持續(xù)暴漲的房租和房?jī)r(jià)”。
什么引發(fā)了“房荒”？
德國(guó)當(dāng)前“房荒”的主要癥狀是：一方面是，大城市普通收入人群能負(fù)擔(dān)得起的住房緊缺；另一方面是，新建住房數(shù)量太少。
德國(guó)多年以來(lái)通過(guò)房租管制制度、遏制炒房投機(jī)的稅收制度以及福利住房保障制度等手段保持德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，為何現(xiàn)在住房問(wèn)題顯著激化呢？歸納起來(lái)有以下幾個(gè)原因：
第一，從城市規(guī)劃和發(fā)展理念以及實(shí)踐角度看，德國(guó)從本世紀(jì)初開(kāi)始呈現(xiàn)較為明顯的從郊區(qū)化到去郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)，即“再城市化”。大中城市郊區(qū)人口開(kāi)始減少，而市區(qū)人口重新開(kāi)始增加。規(guī)劃人員和政策決策者吸取美國(guó)城市空心化的教訓(xùn)，重點(diǎn)以讓市區(qū)恢復(fù)活力作為城市發(fā)展指導(dǎo)思想。同時(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型讓服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展，市區(qū)交通和生活便利、工作資源集中、文化娛樂(lè)活動(dòng)豐富，越來(lái)越多中青年選擇居住在市區(qū)。2005年以來(lái)，德國(guó)人口加速向大城市聚集。德國(guó)十大城市私人住戶數(shù)自2010年以來(lái)增加了60萬(wàn)戶，而新建住宅總共僅25萬(wàn)套，供應(yīng)缺口巨大。
第二，本世紀(jì)初隨著新自由主義的高歌猛進(jìn)，特別是施羅德時(shí)代崇尚市場(chǎng)化和私有化的指導(dǎo)思想，加上之后地方財(cái)政出現(xiàn)困難，地方政府大量變賣(mài)公共福利房，推動(dòng)住房市場(chǎng)化。政府福利住房數(shù)量從1990年的290萬(wàn)套減少到110萬(wàn)套。例如，柏林公共住房的比例僅為14%，慕尼黑為20%。而且這個(gè)趨勢(shì)仍在繼續(xù)。對(duì)于高度依賴租房的德國(guó)人，政府保障性住房體制一直發(fā)揮著居者有其屋的穩(wěn)定錨的作用，特別是對(duì)低收入家庭而言。私有化以后的住房被投入到自由市場(chǎng)上或被大型盈利公司掌控，炒房和囤積居奇明顯增多。另外，地方政府將公共住宅變賣(mài)后，雖然一次性獲得很多資金，但是政府失去了持久收入來(lái)源，實(shí)際上進(jìn)一步削弱了長(zhǎng)期扶持低收入群體的能力。
第三，不斷增長(zhǎng)的地價(jià)也抬高了新建住宅的成本和價(jià)格。地價(jià)上揚(yáng)的主要原因是，2008年金融危機(jī)開(kāi)始后，德國(guó)較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為國(guó)際投資青睞的目標(biāo)，加上貸款利息近乎零，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走熱，地皮緊俏。并且，很多住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都交給由保險(xiǎn)公司、銀行參與的房地產(chǎn)基金或者其它基金進(jìn)行運(yùn)作，目標(biāo)就是盈利。
第四，德國(guó)經(jīng)濟(jì)東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不平衡，東部經(jīng)濟(jì)萎縮地區(qū)有明顯房屋空置現(xiàn)象，而西部的空房資源已經(jīng)耗竭，房屋供給極為緊張。根據(jù)2018年公布的最新統(tǒng)計(jì)，除開(kāi)柏林，2016年?yáng)|部聯(lián)邦州租房空置率為7.1%，大約有30萬(wàn)套空房，并且這一趨勢(shì)將持續(xù)，有些東部城市如什未林的租房空置率高達(dá)8.9%。而恰恰是房屋需求最大的西部以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，空置率僅為2.0%，慕尼黑租房空置率為0.2%。
第五，2015年開(kāi)始的上百萬(wàn)人涌入的難民潮也對(duì)德國(guó)房屋供應(yīng)緊張、房租飛漲起到推波助瀾的作用。
“房荒”能否“剎車(chē)”？
早在2015年，為了抑制租金過(guò)快上漲，德國(guó)就制定了《房租剎車(chē)法》。該法主要通過(guò)規(guī)定房租漲幅及其上限，防止房東坐地漲價(jià)來(lái)保護(hù)租客權(quán)益，例如新簽訂的住房合同中的房租不允許超過(guò)“當(dāng)?shù)爻Ｒ?jiàn)比較房租”的10%。顯然，該項(xiàng)房租管制的法律實(shí)施三年多來(lái)收效甚微。
2018年3月，默克爾領(lǐng)導(dǎo)下的新一任聯(lián)邦政府由于房荒的緊迫性和重要性在《聯(lián)合執(zhí)政協(xié)議》中承諾新建150萬(wàn)套住宅。5月，默克爾發(fā)起了所謂的“住房攻勢(shì)”，確定在四年任期投入60多億歐元用于新建住宅的目標(biāo)，其中20億用于福利性住宅的建設(shè)，聯(lián)邦政府還提供低價(jià)的地皮。目前已經(jīng)實(shí)施的具體措施有“住房?jī)和��?rdquo;，年收入低于規(guī)定的有孩家庭，購(gòu)買(mǎi)自住房或建房時(shí)每個(gè)小孩每年可獲得1200歐元，總共補(bǔ)貼10年。此外，新政府還進(jìn)一步嚴(yán)格了《房租剎車(chē)法》、設(shè)立轉(zhuǎn)嫁給租客的房屋翻新費(fèi)的上限、為鼓勵(lì)私人修建廉價(jià)住房提供稅收優(yōu)惠。9月21日的住房峰會(huì)上，德國(guó)政府又將至2021年的福利建房的資金提高到50億歐元。
但是專家和業(yè)內(nèi)人士普遍對(duì)默克爾政府目前采取的措施是否能真正改變房荒的現(xiàn)狀存疑。理由有：
1. 據(jù)研究，必須每年新建35萬(wàn)-40萬(wàn)套住房，其中福利房8萬(wàn)套，方可能緩解當(dāng)前住房緊張問(wèn)題。當(dāng)前政府目標(biāo)與這個(gè)需求存在差距。
2. 在新政府職權(quán)分配中，原本歸環(huán)境部負(fù)責(zé)的住房和建筑領(lǐng)域被劃給了內(nèi)政部，內(nèi)政部長(zhǎng)澤霍夫到目前對(duì)住房建筑的興趣和投入的精力都乏善可陳，真正善于在社會(huì)住房建設(shè)著力的社民黨目前的能力不足以帶來(lái)更多改變；

3. 德國(guó)住房問(wèn)題的解決除了在短期內(nèi)依賴增加供應(yīng)和刺激供應(yīng)，還需要進(jìn)行長(zhǎng)期的制度性改變，包括調(diào)整規(guī)劃用地、簡(jiǎn)化建房審批環(huán)節(jié)等，特別要做的是糾正過(guò)度市場(chǎng)化帶來(lái)的負(fù)面后果。需要通過(guò)修改相應(yīng)的法律法規(guī)，讓房屋市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與政府調(diào)控合理的平衡。
最后還需要指出的是，聯(lián)盟黨和社民黨聯(lián)合執(zhí)政的大聯(lián)合政府自從3月份執(zhí)政以來(lái)暴露出諸多執(zhí)政能力弱的問(wèn)題，危機(jī)不斷，疲于應(yīng)付，默克爾作為總理的權(quán)力也明顯削弱。這一新聯(lián)合政府在多大程度上能履行執(zhí)政協(xié)議的責(zé)任、完成指定建房和抑制房?jī)r(jià)目標(biāo)還有待進(jìn)一步觀察。