“中介突然失聯(lián)”“押金退不回”“租到隔斷房、甲醛房”……租房時(shí)遇到糟心事怎么辦？12月18日，北京朝陽(yáng)法院召開新聞通報(bào)會(huì)，發(fā)布《涉中介機(jī)構(gòu)小額房屋租賃案件審判白皮書（2023年度-2024年度）》，披露了因中介機(jī)構(gòu)失聯(lián)、隔斷房、“甲醛房”等引發(fā)的五類常見糾紛。

《白皮書》顯示，朝陽(yáng)法院2023年至2024年共審結(jié)涉中介機(jī)構(gòu)小額房屋租賃合同案件705件，年度收案量呈現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)。在705件案件中，涉訴中介機(jī)構(gòu)近280家，其中近一半案件集中在28家中介機(jī)構(gòu)；已判決結(jié)案的案件中，中介機(jī)構(gòu)作為被告的案件有145件，占96.7%，中介機(jī)構(gòu)全部敗訴的案件有60件，占比41%。

朝陽(yáng)法院溫榆河人民法庭庭長(zhǎng)吳克孟介紹，此類案件具有典型的“小案大民生”特點(diǎn)：在全部705件統(tǒng)計(jì)案件中，標(biāo)的額在1萬(wàn)元以下的案件占比近60%，但發(fā)案較為頻繁，直接關(guān)系群眾切身利益。

其中五種糾紛類型較為突出。一是中介機(jī)構(gòu)失聯(lián)引發(fā)的騰房糾紛：部分中介收取承租人租金后未向房主支付，失聯(lián)或“跑路”，房主起訴要求實(shí)際承租人騰房。此類案件中，房主要求承租人騰退房屋的訴訟請(qǐng)求均能得到支持，承租人后續(xù)需向中介機(jī)構(gòu)主張返還押金和租金，但維權(quán)難度較大。

二是因承租人提前退租引發(fā)的退費(fèi)糾紛。此類案件中，承租人提前退租屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并支付違約金。

三是因中介機(jī)構(gòu)扣留押金引發(fā)的爭(zhēng)議。處理此類糾紛時(shí)，法院通常根據(jù)承租人正常使用房屋時(shí)對(duì)裝修、家具、家電可能產(chǎn)生的自然折損和消耗等來(lái)判斷承租人是否妥善保管、使用房屋。中介機(jī)構(gòu)若要求退租時(shí)房屋狀態(tài)與出租時(shí)完全一致，則明顯不符常理；但若承租人確實(shí)存在使用不當(dāng)?shù)那樾尾⒔o出租人造成了損失，法院將在押金中抵扣合理?yè)p失。

四是因隔斷房引發(fā)的合同解除糾紛。此類案件中，若中介將房屋改裝成隔斷房出租，承租人可隨時(shí)要求解除合同，且無(wú)需支付違約金，中介機(jī)構(gòu)收取的押金亦應(yīng)全額退還。

五是因“甲醛房”等劣質(zhì)房源引發(fā)的糾紛。此類案件中，承租人只要能夠證明房屋在出租或使用時(shí)甲醛超標(biāo)，即可主張解除合同并要求作為出租方的中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任。

法院提醒

租房人：租房前實(shí)地看房，抵制“租金貸”

通過中介租房時(shí)，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？朝陽(yáng)法院副院長(zhǎng)王國(guó)才建議承租人，租房前可通過國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)等渠道核查中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和信譽(yù)，對(duì)投訴多、口碑差的中介機(jī)構(gòu)保持高度警惕，對(duì)租金“遠(yuǎn)低于”市場(chǎng)價(jià)的房源要注意防范風(fēng)險(xiǎn)；堅(jiān)決抵制被誘導(dǎo)或強(qiáng)制辦理“租金貸”業(yè)務(wù)；核實(shí)房源時(shí)，應(yīng)注意查看房產(chǎn)證和房主身份證明，并親自實(shí)地看房。

簽署書面合同前，注意審閱合同條款，重點(diǎn)關(guān)注租金、租期、押金、解約條件、違約責(zé)任、維修責(zé)任等內(nèi)容，存在權(quán)責(zé)不清、霸王條款的合同或內(nèi)容可拒絕簽署或要求刪除；注意逐項(xiàng)填寫房屋交割清單，并對(duì)房屋內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的品牌、數(shù)量和現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)確認(rèn)和記錄，通過拍照、錄像等方式進(jìn)行固定；約定收款賬戶，支付時(shí)建議備注款項(xiàng)用途，并妥善保留所有轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)和發(fā)票。

在租賃合同履行過程中，承租人應(yīng)按合同約定用途正確使用房屋，愛護(hù)屋內(nèi)設(shè)施，不得擅自改建、轉(zhuǎn)租或從事違法活動(dòng)；發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施存在問題時(shí)，及時(shí)通過微信、短信等可留存記錄的方式通知出租方履行維修義務(wù)。

出租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)，也應(yīng)全面核查住房租賃企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、市場(chǎng)口碑及涉訴情況，并以書面形式明確授權(quán)范圍；應(yīng)確保提供的房屋符合建筑、消防、環(huán)保等安全標(biāo)準(zhǔn)，不得出租已被明令禁止的“隔斷房”或空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的“甲醛房”；對(duì)于非因承租方過錯(cuò)導(dǎo)致的房屋及其設(shè)施自然損耗、老化損壞，出租人應(yīng)及時(shí)履行維修義務(wù)；當(dāng)中介機(jī)構(gòu)“跑路”時(shí)，不宜采取換鎖、斷水、斷電、私自處置房屋內(nèi)物品等方式強(qiáng)行騰退實(shí)際承租人，應(yīng)采取合法途徑維護(hù)自身權(quán)益。